匈牙利房产市场持续吸引外资，尤其是华人买家。无论是投资出租，还是自住置业，熟悉相关法规和税务政策至关重要。本文将全面解析最新的匈牙利房产交易涉及的法规、税务及关键数据，帮助购房者合理规划，避免踩坑。
一、外国人购房政策
1. 购房许可（Kormányhivatal engedélye）
根据 2007 年 LXXVIII 号房地产法（Ingatlantörvény） 规定，非欧盟国家公民在匈牙利购房需要获得地方政府许可（Kormányhivatal）。
- 适用范围：所有个人购房者（公司购房不受此限制）。
- 审批周期：通常 30-60 天，取决于具体区域。
- 审批费用：约 50,000 福林（约 130 欧元）。
- 豁免情况：仅适用于持 欧盟永久居留（EGT letelepedési engedély） 或 匈牙利公民身份 的人士。
2. 购房合同与产权登记
根据 1997 年 CXLI 号土地登记法（Földhivatali törvény），所有房产交易必须经过公证律师（Ügyvéd）办理，并在**土地登记局（Földhivatal）**备案。
- 产权过户：平均处理时间 30-90 天，需要购房许可后方可办理。
- 登记费用：一般为 6,600 福林（约 18 欧元）。
二、购房税费
1. 购房税（Illeték）
根据 1990 年 XCIII 号税法（Illetéktörvény），购房者需缴纳不动产转让税，标准税率为 4%，但以下情况可享受减免：
- 首次购房者（18-35 岁）：若购房金额低于 1,500 万福林，可申请 50% 折扣（但实际市场上符合此条件的房源较少）。
- 以旧换新政策：若购房者在 1 年内出售原有房产，则新房购房税仅按两者价差部分计算。
- 家庭住房支持计划（CSOK）：符合 CSOK 资格的购房者可享受购房税 全免。
2. 贷款政策
根据 匈牙利国家银行（MNB） 规定，外籍人士可以申请房贷，但条件较为严格：
- 贷款比例：一般 50%-70%，具体取决于银行政策和个人信用状况。
- 利率：2025 年按揭贷款利率约为 5%-8%。
- 收入要求：需提供近 6 个月收入证明，部分银行要求匈牙利境内收入。
三、出售房产的税务政策
1. 资本利得税（SZJA）
根据 1995 年 CXVII 号个人所得税法（SZJA törvény），出售房产时，若持有时间不足 5 年，需缴纳 15% 资本利得税。
- 税基计算：房产销售价 - 原购入价 - 相关费用（律师费、翻新费等）。
- 免税条件：持有 5 年以上 出售的房产可免资本利得税。
2. 增值税（ÁFA）
根据 2007 年 CXXVII 号增值税法（ÁFA törvény），房产交易中的增值税适用以下规则：
- 新房购置（开发商出售）：适用 5% 或 27% 增值税，具体取决于房产类型和开发商资质。
- 二手房交易：通常免征增值税，除非卖家为增值税登记企业。
四、出租房产的税务政策
1. 个人出租房产
个人出租房产需缴纳 15% 个人所得税（SZJA），但可扣除部分维修和物业管理费用。
- 增值税（ÁFA）：长期租赁通常免征增值税，但短租（Airbnb）需缴纳 27% 增值税。
- 地方旅游税（IFA）：短租业务需缴纳，每人每晚 300-500 福林。
2. 公司名义出租
若以公司名义持有房产并出租，则适用企业税法（TAO törvény）：
- 企业所得税（TAO）：9%，可扣除经营成本。
- 增值税（ÁFA）：若公司选择增值税注册，出租收入需缴 27% 增值税，但可抵扣相关支出中的 ÁFA。
❗ 重要提醒：
若公司选择“免增值税（ÁFA mentesség）”政策，则日常维护、装修等支出中无法抵扣 ÁFA，实际税务成本可能增加。
总结
- 外国人购房需审批，但公司购房不受限制。
- 购房税 4%，但可通过以旧换新等政策减免。
- 房产持有 5 年以上可免资本利得税（公司持有除外)，短期出售需缴 15%。
- 个人出租房产适用 15% 所得税，短租需缴 27% 增值税。
- 公司名义出租可享 9% 企业税，但需慎重考虑增值税注册策略。
总的来看，匈牙利房产市场在 2025 年仍具备投资吸引力，但政策和税务体系较为复杂。华人投资者在购房前务必做好详细规划，合理安排税务，以避免额外成本。
