引言
近 5-6 年以来，匈牙利已经悄悄成为了华人投资房地产的最热门的欧洲国家之一。特别是首都布达佩斯的房价增长趋势吸引了大量的国内外投资者。2024 年匈牙利的房地产投资额为 3 亿欧元，而专家预计 2025 年，这个数值将达到 7-8 亿欧元。
匈牙利是中欧地区的重要经济体：政府在经济和政治上长袖善舞，两边讨好，利用地缘优势带来巨大利益。而对于普通人来说，匈牙利生活成本低，投资环境稳定以及国家城市形象突出等，让其成为全球范围内房地产市场的热门首选。
从长远的角度看，投资匈牙利房地产主要考虑的三个因素：
- 汇率和利率的波动
- 租赁市场需求
- 投资回报率
此外，随着新的一年到来，政府会出台新的法规，发展政策和科技进步会对行业带来影响，甚至塑造新的市场格局。
2024 年匈牙利房地产市场现状
宏观经济环境
国家的房地产市场和宏观经济高度相关。
经济增长趋势
根据匈牙利国家统计局数据，除了疫情到开放期间 GDP 增长率一年内从 -12.7% 到 17.8% 这样的非正常跳跃，近年来都保持稳步向上的态势。2022 年为 1685 亿欧元，2023 年为 1964 亿欧元。预计 2024 年的增长预期是 3.1% 。从中长期看，匈牙利经济大概率会保持增长，为房地产市场提供支撑。
通胀率
根据匈牙利国家统计局数据，2023 年通胀率为 12.2 % ，而 2024 年通胀率下降为 3.8 % 左右。匈牙利货币福林（HUF）的蓄水量比较小，所以波动会很大。对于投资匈牙利的房地产来说，高通胀率增加购房成本，会让收益预期大打折扣。并且，如果要转手现有的房子，也会因价格门槛，让本来想接盘的人望而却步。
利率水平
为对应通胀，匈牙利在 2021 年 6 月以来在持续加息，基准利率已经达到 13% 。高利率会增加购房者的贷款成本，抑制购房需求。然而，2025 年新的贷款政策会对市场带来何种影响，我们须拭目以待。
汇率波动
华人在匈牙利投资房地产最大的负面因素，就是匈牙利福林的汇率。福林对欧元的汇率在近两年以来已经大幅贬值，2025 年初甚至已经到 1 欧元兑 417 福林的地步了。如果华人计算房子的溢价，福林贬值会让看起来很美的房价现出原形，我们会发觉原来没有赚很多。匈牙利投资房地产的第一铁条：用欧元和人民币算一下投资回报，再做决定，不要被后面带许多 0 的福林计价忽悠了。
投资环境及政府政策
匈牙利为吸引外国投资出台了一系列优惠政策，涵盖税收减免，投资补贴，基础建设倾斜等。具体说，主要有低企业所得税，增值税退税，现金补贴，人才签证等。
匈牙利提供多种移民政策，包括投资移民，技术移民等。通过购房获得永久居留是其中一种最具性价比的移民方式。 匈牙利政府于 2024 年 1 月 1 日起启动黄金签证计划，正式投放房地产市场，在 4 周以内，可以让合格投资客的家庭统一获得永久居留（20 年欧盟身份）。
投资合格条件：
- 房地产基金 - 25 万欧元（投资 5 年，到期全额退还）
- 捐款 - 100 万欧元（用于教育、科研、艺术创作）
当前房地产市场
根据匈牙利国家统计局数据，在 2022 年以前，住宅总存量的增速很快，从 2022 年开始，增量平缓，住宅总存量是 458 万套左右，2024 年是 460 万套，也就是说去年新增了 2 万套住宅。2023 年房屋交易总量是 10.5 万套左右，而 2021 年是 16 万套， 2022 年是13.8万套。2023 年交易量比 2022 年减少了近 3 万套。
匈牙利房屋年存量图表
存量增加，交易减少的情况是由多种原因导致，并非市场萎缩。
按若干商业机构统计数据，总体上，2024 年度匈牙利房地产市场，特别是布达佩斯的房地产市场需求旺盛，价格节节高。具体统计数据，我们只能坐等国家统计局。
匈牙利房屋年交易笔数和贷款笔数图表
同时，2024 年发放贷款数量比 2023 年降了接近一半，只有 5 万份左右，主要原因是贷款利率大幅上升导致贷款意愿不足；同时，说明去年的一半的房是被无需贷款的人买走的，这些人群应该大部分是被外国投资客。
2025 年，部分自愿养老基金和债券资金将会进入房地产市场，一定程度上会缓解 2024 年增长略显乏力的情况。同时预期的投资商业地产和零售地产在今年也会带来大量资金流。
因此，我们判断整个房地产市场会比去年好，但不会和前几年一样疯狂，增长曲线会趋于平滑，稳定向上，并在春夏之交有所跳升。
布达佩斯等主要城市房价和租金现状
按匈牙利国家统计局数据，如果以 2015 年的房价为基准（100%），那么 2023 年二手房价指数为 222.2% ，新房价指数为 329.1% 。就是平均老房子 8 年涨了一倍，新房价格是 8 年前的 3 倍。2023 年与 2022 年相比，二手房价涨 8.4 % ， 新房价涨 12.6% 。下图中，我们也可以看出房价线型图的斜率是接近 45 度的，体现了快速稳定的上升历史。
匈牙利房价指数图表（以 2015 年价格为基准）
虽然 2024 年度国家统计数据还未出，但据业内统计，2024 年首都布达佩斯各地区住宅平均价格上涨 14.7% ，其他城市住宅平均价格上涨 8.7% ，首都房价上升幅度远远超过通货膨胀，尤其是在 V、VI、VII 和 XIII 区的中心地带。但是最昂贵的地区还是在传统的所谓富人区 Hegyvidék 。
在 II 区，住宅最低总价从 1.2 亿福林起步；新房每平米均价超过 280 万福林。
在佩斯，XIII 区的房产交易每平米均价最高，超过 110 万福林。
而由于短租（Airbnb）禁令，VI 区的每平米均价下降为 95 万福林。
2024 年 匈牙利房价是带上喷气背包了，如果这股势头在 2025 年持续下去，那么，或许你今天还在犹豫的房子，明天就可能被人抢走。
2024 年布达佩斯租金平均收益率是 5.1%，比去年上升 5%，供不应求。单间公寓的平均租金为每月 14-16 万福林，一居室客厅每月 18 万福林，两居室公寓每月 23 万福林。新的公寓租金基本是前面数字的翻倍。
在首都的房地产市场中，佩斯市中心可以实现最高的资本回报率，第 VII 区的这一比例为 8.1%。第 XIII 区也接近此，收益率也很出色，为 8%。
在一年中最好的几个月（春夏），全国公寓的平均租金为 248,000 福林，布达佩斯为 289,000 福林。
我们可以看到，在匈牙利的房地产投资，基本上需要 20 年左右才能回收成本；在首都以外的城市，回收时间反而更短，但是由于地区发展制约，相比首都，风险会更大一些。
短租和长租市场变化
2024 年匈牙利的短租市场发生了明显的变化，除了 Airbnb 禁令以外，短租市场本身已经在慢慢冷却。特别是布达佩斯，由于短租房源数量增加，导致租金价格下降。
反之，长租市场在持续升温。由于匈牙利城市化进程加快，导致租房需求上升；随着通胀被控制，经济复苏带动就业，提高了客户的租房能力；房价的飞涨，选择租房的人群开始增多。
由于短期住房租赁法规，布达佩斯长期租赁公寓的供应量可能会增加高达 10% ，所以虽然市场需求旺盛，但是也不能对租金上涨期望过高。总体上，长期租金增长仍然显著，全国的租金增幅统计数据超过 6% 。
我们对于投资租赁市场的建议：
短租：我们已经不能“躺赢”了，需要更加谨慎。比如，在高收益地区，由于竞争加剧，需要精细化运营，要高端装修，附加服务等；我们还要有灵活的策略，必要时可以转为长租，以保证稳定的现金流。
长租：2024 年布达佩斯的长租市场有很大的向上动力，成为更有保障的选择。抓住这个趋势，投资租赁旺盛的区域，可能是最大化收益的选择。
2025 年房地产市场趋势展望
根据近期数据，我们分析2025年匈牙利房地产市场会呈现出增长趋势，主要受到以下因素的推动：
- 投资者兴趣增加： 由于养老金储蓄的释放以及政府债券收益率的下降，越来越多的投资者大概率会将资金转向房地产市场。 特别是对于一居室和一居室半的公寓，需求显著增加，导致价格上涨。 这些类型的房产因易于出租、维护成本低且转售方便，成为投资者的首选。
- 房价上涨： 我们预测，2025年房价可能上涨10-20%，这得益于投资者的积极参与和购房补贴的持续支持。尤其是在大城市和新建房屋市场，价格上涨会比较明显。
- 区域差异： 布达佩斯及其周边地区的房地产市场将最为活跃，而热点仍然会集中在传统的 V， VI，VIII 和 XIII 区。
- 政策影响： 政府的购房补贴政策在一定程度上会推动房价上涨。 此外，短期租赁监管对投资者市场产生了影响，例如在第 VI 区，每平方米价格此前超过 100 万福林（包括老的二手住宅），但现状价格有些下落。短租的禁令会在一定程度上减少需求，降低平均价格，所以 VI 区，甚至 VII 区的短租热门地区的房价会有所收敛。
- 未来展望： 随着投资者兴趣的增加和政策的支持，预计匈牙利房地产市场将继续保持活跃。 然而，买家应保持谨慎，密切关注市场动态，做出明智的投资决策。
在过去的三年里，房价上涨了 47%，五年内上涨了 77%，十年内上涨了 300% 以上，平均每年的回报率为 12-15%。这一趋势表明，房地产仍然是一个绝佳的投资机会。对投资者来说，在匈牙利投资房地产可以利用不断改善的利率环境和房地产价格的稳定增长来提高收益率。
对于2025 年匈牙利的房地产市场，我们总结了 3 个词，供投资者参考：区域，长租，灵活 。祝各位读者新年发财！
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