在匈牙利租房买房

找房子容易吗？
匈牙利地处盆地，气候温和，特别是布达佩斯，是非常宜居的美丽欧洲都市。

匈牙利的住房成本在过去的10年来，以评级每年14%左右的速度增长，吸引了来自世界各地的投资者。在外国投资者中，欧洲其他国家，俄罗斯和中国人占很大比例。一个普遍现象是：在匈牙利新建房屋和二手房屋价格几乎是以同样的速度增长的。即使如此，匈牙利的房地产价格仍然是欧盟国家中最低水平的。
近期国家推出的投资移民政策是：家庭成员购买价格为50万欧元起的新建房产，家庭所有成员都可获得匈牙利的永久居留许可。

目前，匈牙利住宅房地产的平均价格是1160欧元/平方米，同时新建房屋的价格是二手房的两倍，而布达佩斯的均价最高，是全国平均水平的两倍。

匈牙利是欧盟房地产价格增长最快的国家。自2015年以来，房价上涨了2.5倍，而欧盟平均房价是上涨了1.5倍。如果考虑通货膨胀的因素，匈牙利房产价格在过去的7年中上涨了1.7倍，而欧盟平均上涨了1.3倍。业界分析房价上涨的主要原因是以下几点：
通胀预期导致需求增加
建筑成本上涨，主要是原材料和人工上涨过快
工程量不足

布达佩斯房地产市场总览
匈牙利有四分之一的房地产交易都发生在首都——布达佩斯；最贵的房地产是在布达佩斯出售的：二手房平均每套125,000欧元，新房平均每套162,000欧元。而布达佩斯的别墅价格是公寓的两倍。
最贵的房产位于第二区（不是新的第二区）。二区的房产每平方米均价是231,000欧元，接下来是第五区（市中心）和第十二区中心，分别是222,000欧元和193,000欧元。而最受欢迎且新房量最大的地区是第十三区，均价是153,000欧元。

因为近2年已经未来10年的新房和二手房供应充足，所以总体上买或租房子都没有困难，困难的是找到合适的房子。

找房子

房产中介网站
匈牙利最有名的三个房产中介网站：
Ingatalan.com
Duna House
Otthon Centrum

短租和长租
布达佩斯的租金是全国最高的。在市中心的第五，第六和第七区，一居室公寓的平均月租金为400-800欧元，较大的公寓和著名的地区的房子租金会贵很多。在布达佩斯其他一些非市中心区域，租金普遍在300-600欧元之间。
其他主要城市，如德布勒森，塞戈德，佩奇或久尔，一居室公寓平均月租金为250-500欧元。
随着政府对旅游业持续投入，布达佩斯的知名度前所未有的提高。从5年前直到2023年底，市内的短租市场持续旺盛，价格每年攀升，主要业务都是通过Airbnb和Booking.com签约的。
但是，2024年初开始，由于客流量减少，布达佩斯的短租市场很快就开始细化和优胜劣汰。预计随着新房交付的增量加大，如果产品没有优化将很难招徕客人入住。
目前，在市中心的旅游点的一居室短租的日租金在50 ~ 120欧元，从投资受益率来看，还是极具投资价值的。

一般说来，布达佩斯的长期租客是以在附近工作的白领为主，以第九区，第十三区，第十一区，第八区为主。除第八区的租客以中国人，越南人和其他国家人为主外，其他三个区份基本都是匈牙利工作的外国人或匈牙利人。
第八区的一居室月租金在15万 ~ 30万福林，其他三个区份的一居室月租金会在30万 ~ 40万福林。布达佩斯的长租租约一般是一年一签，1 ~ 2个月租金作为押金，如果有中介，那么房东需要支付1个月的租金作为佣金给中介。

学生宿舍
在布达佩斯，学生最常选择合租公寓或住宅的单人间作为他们的住宿。 这些房间可能需要时与其他居民共享公共空间。
另一种选择是住在共用卧室。请记住，这些可以容纳 2 人、3 人甚至 4 人，因此请考虑您是否愿意与多个学生共享您的空间。

以下是在这座匈牙利城市寻找学生公寓的一些最佳地区：
VII 区 （Erzsébetváros） 的公寓出租
这个地区被称为犹太区，拥有众多酒吧、咖啡馆和夜生活场所。它也是塞尔维斯大学和布达佩斯技术与经济大学的所在地，方便就读这些机构的学生。
第五区 （Belváros-Lipótváros）的公寓
这个地区是布达佩斯的心脏地带。它是布达佩斯科维努斯大学的所在地，方便前往旅游景点和公共交通。
预订寄宿家庭 District VIII （Józsefváros）
这个多元文化的社区融合了历史和现代建筑。它是 Eötvös Loránd 大学和 Semmelweis 大学健康科学学院的所在地。这是一个比较安静的地区，附近有许多餐馆和公园。
伊拉斯谟 （Erasmus） 住宿，靠近 Eötvös Loránd 大学
该机构有三个校区和几座建筑，分布在全市各地。根据您将就读的校区，请考虑 Erzsébetváros 和 Józsefváros 区，以及 Lágymányos、Gellérthegy 和 Szentimreváros 街区。

布达佩斯在不同大学附近有各种学生宿舍。其中许多由大学自己管理，使其成为大学拥有的宿舍。
学生宿舍的平均费用通常在每月 350 欧元左右。
住在布达佩斯相当实惠。生活费用因住宿和生活方式而异，但一般来说，学生每月需要大约 600 至 800 欧元来支付住宿、食物、交通和基本个人开支。

现房和期房
购买现房的资金风险几乎没有，但是可能比同一小区或者楼房的其他公寓价格要高25%左右。购买现房对于资金雄厚，又不想冒任何风险的投资客是个相对平稳的选择。
布达佩斯目前每年的期房交付量一直保持比较高的比例，选择范围比较广。如果对布达佩斯不动产市场有深入了解，那么做期房投资也是一个不错的选择。
期房的风险主要有两点：
“烂尾”风险，有些房地产开发商可能会跑路，虽然近年来比较罕见；
延期交付风险，最长交付延期可能会有3~5年；
但请注意，匈牙利房地产投资黄金签证需要购买新的现房。

物业和公共费用
匈牙利的公寓的物业管理公司都是私人公司，不会发生类似“管家大于主人”的越俎代庖的情况。
物业维护费用，包括水电费，冷暖气费和每年最高达物业评估价值的3.6%的市政税。
在布达佩斯，一套45平米（无公摊面积）的公寓的水电费，冷暖气费和其他公共费用月平均为26000福林左右。
长租房子时的物业和公共费用基本由租客承担。

看房子

选择合适的位置
无论您的目标是自住还是投资出租，好的房源几乎都可以满足你的需求。我们为您提供了一些有价值的见解。

1. 生活和娱乐：第 5、6 和 7 区
如果您是单身居民或希望有人多热闹的社区，关注第 5、6 和 7 区。这些地区充满活力和娱乐，吸引着海外投资者。尤其是 V 区，有标志性的建筑-国会、圣斯蒂芬大教堂和众多餐馆吸引了人们的注意。
2. 城市复兴的中心区域：第 8 区和第 9 区
投资者请注意！第 8 区和第 9 区位于中心位置，近年来经历了重大振兴。这里的房产是一流的投资，有望获得高回报。但是，需要你特别谨慎——因为这些地区内的所有街道和社区差异很大。有些地方可能不太发达，也不太受欢迎，但是一街之隔的地方又是高大上的，所以要做好功课。
3. 适合家庭居住的避风港：布达 - I、II 和 III 区
对于寻求更绿色、更宁静环境的家庭来说，布达就是最好的选择。I、II 和 III 区是国际投资者的首选。第一区拥有城堡区的历史魅力，但是大部分房产具有独特性——这里的房产不能直接拥有，只能出租。
第二区和第三区延伸到布达郊区，提供多种选择。它们不仅有美丽的景色和远足机会，而且由于一些著名的国际学校的在那里，也吸引了很多年轻的家庭。比如：英国国际学校 （BISB） ，美国国际学校和布达佩斯古斯塔夫埃菲尔法国学校。

一旦您锁定了完美的位置，我们开始要关注房产的细节了。以下是需要考虑的一些关键因素：
1. 购买价格：处理数字
毫无疑问，购买价格是一个成败因素。请记住，不仅只是房产的标价；成交费用、法律费用和印花税也是支出的一部分。
2. 布局和大小：根据您的目的量身定制
考虑一下您财产的用途。如果您以家庭为目标，可以优先考虑宽敞、开放式起居区、多间卧室以保护隐私和适合家庭的厨房的布局。储物是关键，专门的游乐区也是有孩子的家庭的考虑因素。对于短期租赁，注重实用性和便利性，确保最佳空间利用和便利设施。
3. 房产年龄：平衡装修潜力
翻新可能是一项有利可图的投资，但是也增加了购房者的风险。评估房产的年龄，并权衡潜在回报与装修成本。
4. 维护成本：了解未来
拥有房屋的持续成本因房产类型、地块大小和年龄而异。公寓通常带有合理的维护成本。但请注意，选择房子意味着承担额外的责任，例如屋顶维护和定期园艺费用。

礼节和习惯
大部分匈牙利人的房子在您进去参观以前都会好好清洁一次，比如：换上新的床单，清除地板缝隙的污垢，点上香薰等等。遇到这样的房子，我们可以自觉把鞋子脱在门口，并且一般房东会在门口铺一块小的深色地毯。
在和房东交流时，除了房价，当场询问物业管理费是最好的。
看到房东用心的布置或者设计，真心的赞美也可能是必要的；辞别时，请互相道谢，保持风度。
如果你对房产租或者买的意愿很高，可以和房东约好再参观一次，把房子的其他细节都看看仔细。

签约

租房合同
一般我们会找中介介绍房源，中介一般自备租赁合同，我们就不用自己写合同。有些高级的房东和房客会让他们的律师介入，那么最终合同就会更完备，但是签约时间可能会迟几天。在匈牙利是允许用英语签租赁合同的，但如果是中文合同，万一作为证物的话，就需要官方的翻译才有效。
签租房合同时，大部分情况还需要一份声明公证：租客声明如果发生违约或者其他不当行为，房东可以要求终止合同，如果租客拒不执行，房东甚至可以运用法律手段强制执行。

购房合同
在匈牙利购房，整个购买过程最多可能需要三个月才能完成。如果不懂匈牙利语，过程中必须请翻译。外国人最好请律师协助购买。

1. 联系律师。如果没有律师帮助，外国人可能无法在匈牙利购买房地产。只有律师才有权登记买卖协议、获得购买许可证和获得业主的护照。如果是从可靠的房产公司购买新房，房产公司有自己的律师可以帮你登记协议，获得许可等等，但是可能律师费会比你自己找的高。

2. 选择并保留房产。 可以亲自和远程观看。然后您需要向卖家发送申请并支付意向金；这样，您可以在意向协议规定时间内保留签约的权利。

3. 检查房子和房东属性。 律师负责法律验证 - 他检查所有权，以及是否存在债务和其他产权负担。

4. 签订初步协议并支付预付款。 律师用匈牙利语起草一份初步的买卖（意向）协议（应双方要求，口译员可以参与该过程）。该文件规定了交易的所有细节：财产的技术特征、金额、地址、各方的责任等。签约时，买方支付房产成本的 10-15% 的预付（意向）款（如果买方拒绝交易，这笔款项不会退还）。

5. 获取外国人购买许可，匈牙利国籍的不需要。接下来，律师向匈牙利土地局申请外国人购买许可。在此期间，土地局可能会否决买方与所选房源进行的任何交易。一般购买许可批准过程需要40个工作日左右，并且基本上都是批准的。极端的例子是第13区，如果买方已经在这个区份拥有一个房产，极大可能就会被拒绝。

6. 支付房产费用并完成交易。 获得许可后，您需要签订主要的买卖协议。然后买方将剩余金额按统统规定时间转给卖方（现金和非现金付款都可以）。

7. 新房会保留总价的5%左右，待买方技术验收后，才能支付。

8. 注册所有权。交易成功完成后，律师会通知土地登记处。此过程的重点是更改属性卡（房契）上的所有者名称。

9. 公共服务过户，水电表，暖气表等过户。

法律支援
作为外国人，在网上寻找律师是最容易的。许多匈牙利律师事务所提供英语服务。确保您选择的房地产律师具有良好的英语水平也很重要。
双语律师的费用通常在财产价值的 0.5% 到 1.5% 之间。这种情况，律师费将高于只协助您签订匈牙利语合同的律师费用，而律师费通常由买方承担。如果是当地说匈牙利语的律师，律师费用在财产价值的 0.3% 到 1% 之间，但您可能需要每次和律师或者对方会谈都要带翻译，翻译费用一般按小时计算，也是不小的支出。
请记住，只有律师才能负责法律验证 - 他有权力检查所有权归属，以及房东是否存在债务和房子的其他产权负担。

需要帮助？
如果您的匈牙利语不好，除了可以在网上搜索英语律师，也可以找华人房产中介公司。华人中介公司都会配备中文翻译和律师，但是费用也会比普通中介高一些。
华人房产中介公司：
新锐房产，兰兰房产，平安房产，具体联系方式请自行谷歌。